在成智協助企業主整理年度營利事業所得稅（以下簡稱營所稅）申報的過程中，持有店面、辦公室或廠房並對外出租的業主，常會提出一個很實際的問題：
「公司登記的營業項目有好幾個，申報時選一個淨利率比較低的行業代號，是不是就能少繳一點稅？」
這個想法很常見，也完全可以理解。不過，不動產出租的申報規則近年已有明確調整：依財政部規定，自 112 年度起，「6811-12 自有不動產租賃」與「6811-13 不動產轉租賃」已不適用擴大書面審核（以下簡稱擴大書審）。這代表出租業者的稅負，會更直接取決於兩件事：行業代號是否正確，以及帳簿憑證是否完整。
本文以財政部中區國稅局公布的實際案例為起點，帶您看懂規則背後的邏輯，並整理一套申報前就能執行的檢核步驟，讓租賃收入穩健、合規地入帳。
一、案例解析：同樣 880 萬元營收，所得額為何從 88 萬元變成 334.4 萬元？
財政部中區國稅局於 2026 年 8 月發布的新聞稿，說明了一則具代表性的查核案例：
【案例摘要】A 商行實際經營自有不動產出租業務，112 年度營業收入 880 萬元。申報時選用「6700-12 不動產投資開發」行業代號，並按該業別同業利潤標準淨利率 10% 計算所得額 88 萬元。國稅局查核時，A 商行未能提供帳簿憑證供核，國稅局便依其實際營業內容，改按「6811-12 自有不動產租賃」的同業利潤標準淨利率 38% 核定所得額。
| 項目 | 自行申報 | 國稅局核定 |
| 行業代號 | 6700-12 不動產投資開發 | 6811-12 自有不動產租賃 |
| 同業利潤標準淨利率 | 10% | 38% |
| 所得額（880 萬元 × 淨利率） | 88 萬元 | 334.4 萬元 |
這裡有一個常見誤解值得先釐清：10% 與 38% 是「同業利潤標準淨利率」，不是稅率。
💡 名詞小辭典｜同業利潤標準：財政部依各行業的經營狀況訂定的毛利率、費用率與淨利率參考值。當企業無法提示帳簿憑證時，國稅局可依此推算所得額，實務上稱為「推計課稅」。
所得額增加之後，實際稅負會依組織型態而有所不同。以下是成智依新聞稿數字所做的試算（新聞稿未公布補稅金額，試算僅供理解影響規模）：
- 若為公司組織：營所稅稅率 20%，稅額由 17.6 萬元（88 萬元 × 20%）增加為 66.88 萬元（334.4 萬元 × 20%），差額約 49.28 萬元。
- 若為獨資或合夥組織（例如商行）：營利事業仍須辦理結算申報，但無須繳納營所稅；所得額會併入資本主或合夥人的綜合所得稅，以「營利所得」按個人累進稅率（5%～40%）課稅。本案所得額增加 246.4 萬元，對個人稅負的影響同樣不小。
二、法規解析：不動產出租為何不再適用擴大書審？
擴大書審是財政部為簡化中小企業申報而設計的制度。白話來說，全年營業收入淨額及非營業收入合計在 3,000 萬元以下的企業，只要依財政部訂定的純益率（依行業別約 1%～10%）計算所得並如期繳清稅款，原則上以書面審核、不需逐筆查帳。
財政部於 113 年 1 月 31 日發布台財稅字第 11200686900 號令，修正「營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點」第 9 點：自 112 年度起，自有不動產租賃與不動產轉租賃業者不再適用擴大書審，最新的 114 年度要點也延續這項規定。調整的主要用意，是讓個人出租與營利事業出租的租賃所得稅負趨於公平，避免透過轉換申報主體來降低稅負。
不適用擴大書審之後，出租業者原則上應以帳簿憑證核實申報（實務上稱為「查帳申報」）。這時最關鍵的法條是所得稅法第 83 條：稽徵機關進行調查時，納稅義務人應提示證明所得額的帳簿、文據；未能提示者，稽徵機關得依查得的資料或同業利潤標準，核定其所得額。
換句話說，影響出租業者稅負的關鍵有兩個：
- 行業代號：決定一旦被推計課稅時，會套用哪一個淨利率。
- 帳簿憑證：決定您能否以「實際的收入與成本」申報，而不是被推計。
若想進一步了解擴大書審與查帳申報之間的取捨，可延伸閱讀〈營收成長後的幸福煩惱：繼續用「擴大書審」申報，是節稅還是埋地雷？〉。
三、合規節稅方案：出租企業可以主動掌握的 3 個關鍵
1. 依實際營業內容選擇行業代號
公司設立時登記的營業項目，與每年申報營所稅時填寫的行業代號，是兩件不同的事。國稅局判斷代號是否正確，看的是「主要收入實際從哪裡來」：持續收取租金，屬於租賃業；以開發、興建後出售為主，才屬於不動產投資開發。兼營多種業務時，一般以收入占比最高的業別作為主要行業代號。申報前，可利用財政部「稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統」確認代號定義與適用的淨利率。
2. 以核實成本取代推計：讓帳上的費用說話
不動產出租通常有相當比例的合法成本，常見項目包括：
- 房屋折舊（依固定資產耐用年數表提列）
- 修繕、裝潢攤提與設備維護費用
- 房屋稅、地價稅
- 購置不動產的借款利息
- 保險費、管理費與租賃仲介費
這些成本若都取得合法憑證、按期入帳，企業就能依實際所得申報，實際淨利率可能明顯低於推計標準。反過來說，憑證不完整時，即使成本真實存在，也可能無法被認列。
3. 選擇合適的申報方式，並把握盈虧互抵
帳證健全的出租企業可採查帳申報；營收規模較大，或有融資、引進股東等需求的企業，則可評估委託會計師查核簽證申報，讓財務報表更具公信力。此外，依所得稅法第 39 條，公司組織會計帳冊簿據完備、虧損及申報扣除年度均使用藍色申報書或經會計師查核簽證，並如期申報者，可將經核定的前 10 年虧損自本年純益額中扣除。對於前期裝修、貸款利息較高的出租物件，這是值得提早規劃的合法節稅空間。
財務報表的體質，也會影響企業向銀行申請融資時的評估結果，延伸閱讀〈公司賺錢卻貸不到款？中小企業主常忽略的「財務報表體質」優化策略〉。
四、落地指引：申報前 4 步驟健檢 SOP
成智建議出租企業在每年 5 月營所稅申報前，依序完成以下 4 個步驟，把合規工作放在平時，而不是留到查核時才補：
- 盤點收入結構：整理所有租約、轉租約與收款帳戶，確認年度收入是以租金為主，還是包含不動產買賣或開發收入。
- 核對行業代號：比對稅籍登記的營業項目與營所稅申報書上的行業代號，確認與實際營業內容一致。
- 按物件建立成本憑證檔案：依每一個出租物件，歸檔房屋稅單、地價稅單、修繕發票、貸款利息單與保險單據。依「稅捐稽徵機關管理營利事業會計帳簿憑證辦法」，會計憑證至少保存 5 年、帳簿至少保存 10 年。
- 申報前試算與覆核：以帳載資料試算核實所得，並與同業利潤標準推計的結果比較；若過去年度的代號或申報方式需要調整，與會計師討論補正方式。
個人房東出租房屋的申報方式與營利事業不同，可參考〈2026 租屋報稅指南：租賃所得稅計算、房地合一稅 2.0 課稅與房東房客申報重點〉。
常見問題 FAQ
Q1：什麼是擴大書審？不動產出租業者還能使用嗎？
擴大書審是讓全年營業收入淨額及非營業收入合計 3,000 萬元以下的中小企業，依財政部訂定的純益率書面申報的簡化制度。自 112 年度起，自有不動產租賃（6811-12）與不動產轉租賃（6811-13）已列為不適用的行業，出租業者應以帳簿憑證核實申報。
Q2：同業利潤標準淨利率 38%，是指要繳 38% 的稅嗎？
不是。38% 是用來推算「所得額」的淨利率。以營收 880 萬元為例，推計所得額為 334.4 萬元；公司組織再以營所稅稅率 20% 計算稅額，獨資或合夥組織則將所得額併入資本主或合夥人的綜合所得稅。
Q3：公司登記了很多營業項目，申報時可以選淨利率最低的代號嗎？
行業代號應依實際營業內容申報，而不是從登記項目中任選。國稅局可依租約、資金流向與發票品項判斷實際業務，代號不符時，可能改按正確業別的標準核定所得額。
Q4：出租不動產時，哪些支出可以列為費用？
常見的有房屋折舊、修繕與維護費、房屋稅、地價稅、購屋借款利息、保險費、管理費及仲介費等。前提是支出與出租業務相關，並取得合法憑證、按期入帳。
Q5：如果過去年度的行業代號選錯了，該怎麼辦？
不用過度擔心，這種情況並不少見。依稅捐稽徵法第 48 條之 1，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，主動補報並補繳所漏稅款者，可加計利息、免予處罰。建議先與會計師盤點帳證，再評估補正方式。
參考資料
- 財政部中區國稅局，〈不動產出租業者申報營利事業所得稅應依實際營業內容申報正確適用行業代號〉，財政部全球資訊網
- 財政部中區國稅局，〈不動產出租業者申報營利事業所得稅，自112年度起不適用擴大書審要點規定〉
- 財政部主管法規共用系統，〈一百十四年度營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點〉
- 全國法規資料庫，〈所得稅法第 83 條〉、〈所得稅法第 39 條〉
- 全國法規資料庫，〈稅捐稽徵法第 48 條之 1〉
- 財政部，〈稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統〉
- 財政部北區國稅局，〈獨資或合夥營利事業的盈餘應併入個人綜合所得稅申報營利所得〉
🌿 成智會計師的話
「租金收入看似單純，卻往往是企業主最容易『憑感覺』申報的一塊。其實，只要行業代號選對、每一筆修繕與利息都有憑有據，稅負就會回到它應有的樣子——依真實的經營成果計算。
成智聯合會計師事務所陪伴企業主從物件盤點、帳證整理到申報方式評估，一步步把租賃收入整理成清楚、可被信任的財務數字。若您正在規劃不動產出租的申報方式，或想確認過去年度的處理是否妥當，誠摯邀請您與我們聊聊。」
—— 成智聯合會計師事務所 執業會計師團隊
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